Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2026 đang được xây dựng theo hướng hoàn thiện hành lang pháp lý, tăng tính minh bạch của thị trường, đẩy mạnh chuyển đổi số, phân cấp cho địa phương và đơn giản hóa điều kiện kinh doanh.
So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, dự thảo mới có nhiều đề xuất đáng chú ý liên quan đến mã định danh điện tử của bất động sản, quy trình giao dịch trên môi trường số, cơ chế bảo đảm khoản 5% giá trị hợp đồng, điều kiện kinh doanh, chuyển nhượng dự án và quản lý hoạt động môi giới bất động sản.
Đáng lưu ý, đây vẫn là dự thảo, chưa phải luật đã được Quốc hội thông qua. Vì vậy, các nội dung dưới đây cần được hiểu là đề xuất chính sách tại thời điểm cập nhật, có thể tiếp tục được chỉnh sửa trong quá trình xây dựng và thông qua Luật.
1. Luật kinh doanh bất động sản 2023 và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023. Sau đó, Luật số 43/2024/QH15 đã điều chỉnh thời điểm có hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sang ngày 01/08/2024.
Trong khi đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2026 đang được tiếp tục hoàn thiện. Theo thông tin từ cơ quan soạn thảo, dự thảo gồm 10 chương, 62 điều, giảm 21 điều, tương ứng khoảng 30% so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Định hướng sửa đổi tập trung vào bốn nhóm lớn:
- Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn.
- Cải cách điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính.
- Phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
- Bổ sung các cơ chế mới nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và điều tiết thị trường.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng hướng tới thúc đẩy chuyển đổi số và tăng tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản. Lưu ý: ở thời điểm hiện tại, bởi đây vẫn là Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và chưa có số Luật chính thức.
2. 10 điểm đáng chú ý trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi
2.1. Bổ sung và hoàn thiện cơ chế mã định danh điện tử cho bất động sản
Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là việc đưa mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản vào hệ thống quản lý.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mã định danh điện tử không hoàn toàn là một khái niệm mới chỉ xuất hiện trong dự thảo Luật.
Nghị định 357/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/03/2026, đã quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, trong đó có việc gắn mã định danh cho sản phẩm bất động sản.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi tiếp tục đề xuất quy định về mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản ở cấp luật.
Theo định hướng này, mã định danh có thể trở thành một công cụ quan trọng để:
- Nhận diện từng sản phẩm bất động sản.
- Kết nối thông tin giữa các hệ thống dữ liệu.
- Hỗ trợ quản lý quá trình giao dịch.
- Tăng tính minh bạch của thông tin bất động sản.
- Hỗ trợ cơ quan quản lý theo dõi thị trường.
Điều này có ý nghĩa gì đối với môi giới bất động sản?
Trong tương lai, môi giới không chỉ cần biết giá, vị trí, diện tích và pháp lý của bất động sản, mà còn cần hiểu cách kiểm tra, khai thác và sử dụng dữ liệu bất động sản trên hệ thống số.
Đây là một trong những lý do kiến thức về pháp lý + dữ liệu + công nghệ ngày càng trở thành một phần quan trọng trong nghiệp vụ môi giới.
2.2. Đẩy mạnh giao dịch bất động sản trên môi trường điện tử
Dự thảo tiếp tục thúc đẩy quá trình số hóa giao dịch bất động sản.
Theo định hướng được công bố, dự thảo bổ sung quy định về quy trình giao dịch bất động sản, đồng thời đề xuất cơ chế quản lý giao dịch và thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Điều này cho thấy xu hướng quản lý thị trường đang chuyển từ mô hình chủ yếu dựa trên hồ sơ giấy sang:
Dữ liệu → xác thực → giao dịch → lưu trữ → quản lý trên hệ thống số.
Đối với doanh nghiệp và môi giới, chuyển đổi số không còn đơn thuần là sử dụng phần mềm quản lý khách hàng hoặc đăng tin online.
Nó có thể ngày càng gắn trực tiếp với quy trình pháp lý của giao dịch bất động sản.
2.3. Đề xuất cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại
Đây là nội dung được nhiều người mua nhà quan tâm.
Theo quy định hiện hành, trong trường hợp người mua hoặc thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Dự thảo tiếp tục giữ nguyên nguyên tắc này nhưng đề xuất bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% còn lại.
Theo thông tin được Bộ Xây dựng công bố ngày 20/09/2026, khoản 5% này có thể được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua.
Khoản tiền này được đề xuất chỉ chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp Giấy chứng nhận.
Ví dụ
Nếu giá trị hợp đồng mua nhà là 5 tỷ đồng:
- 95% = 4,75 tỷ đồng.
- 5% = 250 triệu đồng.
Theo đề xuất, 250 triệu đồng còn lại có thể được giữ tại tài khoản bảo đảm thanh toán tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa các bên cho đến khi đáp ứng điều kiện theo quy định.
Lưu ý quan trọng: Không nên diễn đạt rằng dự thảo đã quy định “bắt buộc mọi trường hợp phải chuyển 5% vào tài khoản ngân hàng”. Thông tin công bố hiện tại sử dụng cách diễn đạt “có thể” và “theo thỏa thuận”.
2.4. Thời hạn 15 ngày trong việc xác nhận bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh doanh
Một nội dung thường được quan tâm là thời gian cơ quan quản lý kiểm tra và phản hồi về điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh.
Theo quy định hiện hành được hướng dẫn tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản thông báo kèm hồ sơ, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra và trả lời bằng văn bản về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua hay không; nếu không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Do đó, 15 ngày không nên được giới thiệu như một điểm hoàn toàn mới của Dự thảo Luật sửa đổi.
Điểm đáng chú ý hơn của lần sửa đổi là việc tiếp tục chuẩn hóa và đơn giản hóa các điều kiện, thủ tục đưa bất động sản vào kinh doanh.
2.5. Tiếp tục cắt giảm và đơn giản hóa điều kiện kinh doanh
Một trong những định hướng lớn của dự thảo là giảm điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính không cần thiết.
Theo thông tin từ cơ quan soạn thảo, dự thảo:
- Cắt giảm một điều kiện liên quan đến thủ tục thông báo trước khi bán, cho thuê mua phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai.
- Đơn giản hóa, tiêu chuẩn hóa 6 nhóm điều kiện kinh doanh.
- Rà soát điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
- Rà soát điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng.
- Rà soát điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án.
- Rà soát điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
- Bãi bỏ một số điều kiện đối với hoạt động dịch vụ bất động sản.
Đối với hoạt động dịch vụ bất động sản, dự thảo còn đề xuất bãi bỏ một số điều kiện liên quan đến tên gọi, đăng ký hoạt động và chứng nhận đào tạo của sàn giao dịch bất động sản.
2.6. Phân cấp mạnh hơn cho địa phương trong quản lý dự án bất động sản
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng thể hiện rõ xu hướng phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho địa phương.
Một ví dụ đáng chú ý là đề xuất điều chỉnh thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo hướng chuyển giao mạnh hơn từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh.
Mục tiêu được cơ quan soạn thảo nêu ra là góp phần rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tăng tính chủ động của địa phương.
Đây là nội dung mà doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư và những người làm pháp lý dự án cần theo dõi sát trong quá trình hoàn thiện Luật.
2.7. Làm rõ quy định về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Dự thảo cũng hướng tới việc chuẩn hóa hệ thống khái niệm và các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản.
Theo thông tin của cơ quan soạn thảo, dự thảo làm rõ:
- Khái niệm về dự án bất động sản.
- Môi giới bất động sản.
- Tư vấn bất động sản.
- Quản lý bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản.
- Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản.
- Các loại hợp đồng dịch vụ bất động sản.
Đồng thời, dự thảo làm rõ những nội dung chính bắt buộc phải có trong từng loại hợp đồng.
Đối với môi giới, điều này đặc biệt quan trọng vì hoạt động môi giới không chỉ dừng ở việc tìm kiếm khách hàng và kết nối giao dịch, mà ngày càng đòi hỏi khả năng đọc hiểu và kiểm soát các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch.
2.8. Hoàn thiện quy định về hoạt động môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản là một trong những chủ thể được dự thảo tiếp tục rà soát.
Việc sửa đổi Luật được đặt trong bối cảnh thị trường yêu cầu nâng cao trách nhiệm và năng lực của các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản, trong đó có tổ chức, cá nhân thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản.
Đối với người hành nghề môi giới, có thể thấy một xu hướng quan trọng:
Nghiệp vụ môi giới ngày càng gắn với kiến thức pháp luật, quy trình giao dịch và khả năng kiểm soát rủi ro.
Vì vậy, việc cập nhật thường xuyên Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn là cần thiết đối với người hành nghề.
2.9. Tăng cường chuyển đổi số và minh bạch hóa thị trường
Chuyển đổi số là một trong những định hướng xuyên suốt của dự thảo.
Cơ quan soạn thảo xác định việc thúc đẩy chuyển đổi số nhằm tăng cường công khai, minh bạch thị trường bất động sản và hỗ trợ công tác quản lý.
Khi hệ thống dữ liệu được hoàn thiện hơn, thông tin về bất động sản có thể ngày càng được quản lý theo hướng:
Mã định danh → dữ liệu pháp lý → thông tin sản phẩm → giao dịch → lịch sử dữ liệu.
Điều này có thể tạo ra thay đổi đáng kể trong cách các doanh nghiệp và môi giới tiếp cận dữ liệu bất động sản.
2.10. Hoàn thiện cơ chế điều tiết thị trường bất động sản
Bên cạnh việc đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, dự thảo cũng đặt vấn đề hoàn thiện các cơ chế quản lý và điều tiết thị trường.
Các chính sách điều tiết thị trường bất động sản có liên quan đến nhiều nhóm công cụ như:
- Quy hoạch.
- Đất đai.
- Nhà ở.
- Tín dụng.
- Thuế và tài chính.
- Chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở và bất động sản.
- Cơ cấu sản phẩm bất động sản.
Một số định hướng chính sách rộng hơn của Nhà nước cũng đã đề cập đến việc nghiên cứu điều tiết chênh lệch địa tô và chính sách thuế đối với các trường hợp sử dụng nhiều đất, nhiều nhà, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất hoặc bỏ đất hoang. Tuy nhiên, cần phân biệt đây là định hướng chính sách với một quy định thuế cụ thể đã được ban hành trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.
3. Bảng so sánh Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Dự thảo sửa đổi 2026
| Tiêu chí | Luật Kinh doanh BĐS 2023 và quy định hiện hành | Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi 2026 |
|---|---|---|
| Tình trạng pháp lý | Đang là khung pháp lý hiện hành về kinh doanh BĐS | Đang trong quá trình xây dựng, hoàn thiện |
| Quy mô văn bản | Luật năm 2023 gồm 82 điều | Dự thảo gồm 62 điều, giảm 21 điều |
| Mã định danh điện tử | Đã được triển khai trong hệ thống dữ liệu theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP từ 01/03/2026 | Đề xuất bổ sung, hoàn thiện quy định về mã định danh điện tử sản phẩm BĐS ở cấp Luật |
| Giao dịch số | Cho phép giao dịch điện tử theo quy định pháp luật liên quan | Tiếp tục chuẩn hóa quy trình giao dịch và tăng cường quản lý trên hệ thống thông tin |
| 5% giá trị hợp đồng | Không thu quá 95% khi chưa cấp Giấy chứng nhận | Đề xuất cơ chế tài khoản bảo đảm thanh toán cho 5% còn lại theo thỏa thuận |
| BĐS hình thành trong tương lai | Có cơ chế thông báo và kiểm tra điều kiện | Tiếp tục rà soát, đơn giản hóa và chuẩn hóa điều kiện |
| Thời hạn 15 ngày | Đã có quy định trong cơ chế kiểm tra điều kiện | Không nên coi 15 ngày là điểm mới hoàn toàn; trọng tâm là tiếp tục cải cách thủ tục |
| Điều kiện kinh doanh | Có nhiều nhóm điều kiện theo Luật 2023 | Đề xuất cắt giảm, đơn giản hóa nhiều điều kiện |
| Quản lý dự án | Phân định thẩm quyền giữa Trung ương và địa phương | Đề xuất phân cấp mạnh hơn cho địa phương |
| Hoạt động sàn giao dịch | Có các điều kiện về tổ chức, hoạt động và nhân sự | Dự kiến bãi bỏ/đơn giản hóa một số điều kiện |
| Môi giới BĐS | Chịu điều chỉnh bởi quy định về điều kiện hành nghề, chứng chỉ và nghĩa vụ | Tiếp tục rà soát, chuẩn hóa hoạt động dịch vụ BĐS |
| Điều tiết thị trường | Kết hợp nhiều công cụ pháp luật, đất đai, tín dụng, thuế, tài chính | Bổ sung định hướng về chuyển đổi số, phân cấp và các cơ chế điều tiết thị trường |
4. Người làm môi giới bất động sản cần quan tâm điều gì?
Những thay đổi trong quá trình sửa đổi Luật cho thấy người hành nghề môi giới BĐS cần cập nhật kiến thức theo hướng thực tiễn và liên ngành hơn.
Thứ nhất: Không chỉ biết bán hàng, phải hiểu pháp lý
Môi giới cần hiểu các quy định liên quan đến:
- Điều kiện đưa BĐS vào kinh doanh.
- BĐS hình thành trong tương lai.
- Hợp đồng mua bán, thuê mua.
- Đặt cọc.
- Chuyển nhượng hợp đồng.
- Điều kiện của chủ đầu tư.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Thứ hai: Cần biết cách kiểm tra thông tin bất động sản
Khi thị trường chuyển mạnh sang quản lý dữ liệu và mã định danh điện tử, kỹ năng kiểm tra thông tin sản phẩm sẽ ngày càng quan trọng.
Thứ ba: Cần cập nhật đồng thời nhiều văn bản pháp luật
Một giao dịch bất động sản không chỉ chịu tác động của Luật Kinh doanh bất động sản mà còn liên quan đến:
- Luật Đất đai 2024.
- Luật Nhà ở 2023.
- Bộ luật Dân sự.
- Các nghị định hướng dẫn.
- Quy định về thuế, tín dụng, xây dựng và các lĩnh vực liên quan.
Thứ tư: Cần phân biệt “quy định đã có hiệu lực” và “đề xuất trong dự thảo”
Đây là kỹ năng đặc biệt quan trọng đối với người làm môi giới.
Một nội dung xuất hiện trong dự thảo chưa đồng nghĩa với quy định pháp luật đã có hiệu lực.
Vì vậy, khi tư vấn khách hàng, môi giới cần xác định rõ:
Quy định hiện hành → Dự thảo → Quy định được thông qua → Thời điểm có hiệu lực.
5. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có ý nghĩa gì với thị trường?
Có thể nhìn thấy ba xu hướng nổi bật trong quá trình sửa đổi:
1. Số hóa
Mã định danh điện tử, cơ sở dữ liệu và quy trình giao dịch số được chú trọng hơn.
2. Minh bạch hóa
Thông tin về sản phẩm, giao dịch và chủ thể tham gia thị trường có xu hướng được quản lý và công khai rõ hơn.
3. Cải cách điều kiện kinh doanh
Dự thảo đồng thời hướng tới việc cắt giảm điều kiện, đơn giản hóa thủ tục và phân cấp mạnh hơn cho địa phương.
Như vậy, sửa đổi Luật không chỉ theo hướng “siết chặt” thị trường. Đây là quá trình vừa tăng cường quản lý và minh bạch, vừa cải cách thủ tục và giảm chi phí tuân thủ.
6. Người môi giới nên chuẩn bị gì từ bây giờ?
Trong bối cảnh pháp luật bất động sản liên tục được cập nhật, người hành nghề nên chủ động xây dựng cho mình một nền tảng kiến thức gồm 4 nhóm:
Pháp lý BĐS → Nghiệp vụ môi giới → Phân tích sản phẩm → Tư vấn và quản trị rủi ro.
Đặc biệt, không nên chỉ học thuộc quy định.
Người môi giới cần hiểu:
- Quy định đó áp dụng cho ai?
- Áp dụng trong trường hợp nào?
- Hồ sơ cần gì?
- Trình tự giao dịch ra sao?
- Rủi ro thường gặp ở đâu?
- Khi tư vấn khách hàng cần lưu ý điều gì?
Đây là cách chuyển kiến thức pháp luật thành năng lực hành nghề thực tế.
7. Khóa học Môi giới bất động sản tại Viện IFA
Đối với người đang chuẩn bị bước vào nghề hoặc muốn củng cố nghiệp vụ, việc học bài bản về pháp luật và nghiệp vụ môi giới bất động sản giúp xây dựng nền tảng cần thiết trước khi tham gia thị trường.
Viện Quản trị & Tài chính IFA triển khai chương trình đào tạo Môi giới bất động sản theo hướng kết hợp giữa:
- Kiến thức pháp luật bất động sản.
- Nghiệp vụ môi giới.
- Quy trình giao dịch.
- Kỹ năng tư vấn khách hàng.
- Phân tích và xử lý tình huống thực tế.
- Cập nhật các quy định pháp luật mới.
Đặc biệt, trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các nghị định hướng dẫn liên tục được cập nhật, việc lựa chọn chương trình đào tạo có nội dung được rà soát thường xuyên là yếu tố quan trọng đối với người muốn theo nghề lâu dài.
IFA – Học để hiểu luật, vững nghiệp vụ và chủ động trong từng giao dịch.
👉 Quan tâm khóa Môi giới bất động sản tại IFA?
Liên hệ IFA để được tư vấn lịch khai giảng, chương trình học và học phí ưu đãi.
Câu hỏi thường gặp về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi 2026
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi 2026 đã có hiệu lực chưa?
Chưa. Đây vẫn là dự thảo đang được xây dựng, lấy ý kiến và hoàn thiện. Vì vậy, người dân, doanh nghiệp và môi giới cần phân biệt rõ giữa quy định hiện hành và nội dung đang được đề xuất.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có mã định danh điện tử không?
Có đề xuất. Dự thảo bổ sung quy định về mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản. Trước đó, Nghị định 357/2025/NĐ-CP đã quy định về mã định danh trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản và có hiệu lực từ 01/03/2026.
5% tiền mua nhà có bắt buộc gửi ngân hàng không?
Theo đề xuất được công bố, 5% còn lại có thể được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua. Đây là nội dung của dự thảo, chưa nên hiểu là quy định bắt buộc đã có hiệu lực.
Dự thảo có giảm điều kiện kinh doanh bất động sản không?
Có. Một trong những mục tiêu chính của dự thảo là cắt giảm, đơn giản hóa và tiêu chuẩn hóa các điều kiện kinh doanh, đồng thời giảm một số thủ tục hành chính.
Dự thảo có ảnh hưởng đến người môi giới bất động sản không?
Có thể có ảnh hưởng đến hoạt động dịch vụ bất động sản, trong đó có môi giới. Tuy nhiên, các nội dung cụ thể cần được theo dõi theo bản dự thảo cuối cùng và Luật được Quốc hội thông qua, thay vì chỉ dựa trên một bản dự thảo đang trong quá trình hoàn thiện.
Kết luận
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi 2026 đang cho thấy một hướng tiếp cận đáng chú ý: tăng cường số hóa và minh bạch thị trường, đồng thời cải cách điều kiện kinh doanh và phân cấp quản lý.
Đối với người làm môi giới bất động sản, điều quan trọng không chỉ là biết “Luật có gì mới”, mà còn phải biết quy định nào đang có hiệu lực, quy định nào mới chỉ là đề xuất và cách áp dụng vào từng giao dịch thực tế.
Trong một thị trường ngày càng yêu cầu tính minh bạch và chuyên nghiệp, kiến thức pháp lý và nghiệp vụ không còn là phần bổ trợ mà trở thành nền tảng của năng lực hành nghề môi giới.
IFA – Đồng hành cùng người học trên hành trình nâng cao năng lực nghề nghiệp và cập nhật kiến thức thực tiễn.
Lưu ý: Nội dung bài viết được tổng hợp theo các thông tin và dự thảo được công bố tại thời điểm cập nhật. Dự thảo Luật có thể tiếp tục được chỉnh sửa trước khi trình và thông qua. Khi sử dụng cho mục đích tư vấn pháp lý cụ thể, cần đối chiếu văn bản chính thức đang có hiệu lực.