Những quy định mới có hiệu lực từ 1/1/2026 có ảnh hưởng gì đối với nghề môi giới BĐS?

Những quy định mới ảnh hưởng đến bất động sản từ 1/1:

1. Áp dụng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024
   • Bảng giá đất mới được xây dựng gần tiệm cận giá thị trường hơn, thay thế bảng giá cũ kéo dài nhiều năm.
   • Ở nhiều địa phương (Hà Nội, TP. HCM, Hải Phòng,…) giá đất theo bảng mới tăng mạnh so với trước.
   • Mục tiêu là nâng tính minh bạch, hạn chế “hai giá”. (vnexpress.net)
2. Giảm tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
   • Người dân khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư chỉ phải nộp 30–50% chênh lệch so với trước kia.
   • Quyền lợi này chỉ áp dụng một lần cho hộ gia đình/cá nhân, gián tiếp “pha loãng” chi phí đất cho người muốn xây ở thực. (vnexpress.net)
3. Bổ sung thêm 3 trường hợp nhà nước thu hồi đất
   • Bao gồm thu hồi để làm khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế; thu hồi khi đạt được đồng thuận 75% diện tích; và thu hồi để tạo quỹ đất trong các hợp đồng BT. (vnexpress.net)
4. Kéo dài miễn thuế đất nông nghiệp thêm 5 năm
   • Hộ gia đình, cá nhân và tổ chức sản xuất nông nghiệp tiếp tục được miễn thuế đất nông nghiệp đến năm 2030. (vnexpress.net)

Các quy định mới này ảnh hưởng thế nào tới môi giới bất động sản?

1. Giá đất tiệm cận thị trường → Thay đổi niêm yết và định giá sản phẩm

• Việc áp bảng giá đất mới sẽ khiến chi phí đất, thuế, lệ phí liên quan tăng lên, nhất là ở các khu vực ven đô tăng mạnh so với trước.
• Điều đó có nghĩa là môi giới khó dùng giá sàn cũ để chào khách – phải cập nhật thường xuyên bảng giá đất mới để báo giá chính xác, tránh sai lệch giữa giá thị trường và bảng giá nhà nước.
• Với giá đất tăng, môi giới phải chuyển hướng tư vấn giá bán thực tế cao hơn, giải thích rõ lý do tăng giá cho khách hàng để duy trì độ tin cậy.

👉 Tác động: Môi giới sẽ phải nâng cấp kỹ năng định giá và tư vấn, sử dụng dữ liệu bảng giá đất mới để lập báo cáo, so sánh sản phẩm cho khách hàng.

2. Giảm tiền chuyển đổi đất nông nghiệp → Tăng nhu cầu phân khúc đất ở thực

• Việc giảm tiền chuyển đất từ nông nghiệp sang thổ cư kích thích người dân chuyển đổi đất để xây nhà ở thực, nhất là vùng ven đô, đô thị hóa nhanh.
• Môi giới có thể tận dụng cơ hội này để tư vấn cho khách mua đất xây nhà riêng, đặc biệt với nhóm khách hàng cá nhân, gia đình trẻ.
• Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng một lần cho hộ gia đình/cá nhân, nên phân khúc phân lô bán đất chờ giá tăng có thể bị kiềm chế hơn trước.

👉 Tác động: Khai thác thêm thị trường đất ở thực thay vì đầu cơ, nhưng môi giới cần hiểu rõ điều kiện áp dụng để tư vấn đúng cho khách hàng.

3. Thu hồi đất mới mở rộng → Tăng tính minh bạch nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro dự án

• Việc bổ sung thêm các trường hợp nhà nước thu hồi đất (ví dụ khi đạt 75% đồng thuận hoặc phục vụ phát triển kinh tế – xã hội) giúp các dự án thương mại lớn dễ được triển khai hơn.
• Tuy nhiên, môi giới cũng phải nhạy bén nhận diện rủi ro liên quan giải phóng mặt bằng – việc thu hồi đất có thể kéo theo tranh chấp nếu khách hàng không nghiên cứu kỹ pháp lý.
• Môi giới chuyên nghiệp phải giải thích rõ tình trạng pháp lý, nguy cơ thu hồi đất, mức độ đồng thuận dân cư khi tư vấn dự án đất nền, dự án lớn.

👉 Tác động: Yêu cầu môi giới hiểu sâu pháp lý, nắm rõ quy trình thu hồi đất và tác động đến quyền lợi khách hàng.

4. Yêu cầu cung cấp thông tin minh bạch và đầy đủ

Ngoài các quy định trên, theo quy định hiện hành về dịch vụ môi giới (Decree 16/2022 và cập nhật):

• Môi giới phải cung cấp đầy đủ, trung thực tất cả thông tin về bất động sản mà mình đang môi giới, nếu không có thể bị phạt 200–250 triệu đồng. (Lao Dong)

👉 Tác động: Áp lực pháp lý buộc môi giới làm việc minh bạch, lưu giữ hồ sơ giao dịch đầy đủ, tránh sai sót thông tin dẫn đến phạt.

📌 Lợi ích & Thách thức cho môi giới

🎯 Tóm lại

Các quy định mới có hiệu lực từ 1/1/2026 mang tới cả cơ hội và thách thức cho các môi giới bất động sản:

✔️ Giúp thị trường minh bạch hơn, giảm tình trạng “hai giá” đất, nâng tiêu chuẩn tuyển dụng và tư vấn. (vnexpress.net)
✔️ Tạo thêm phân khúc đất ở thực cho khách hàng cá nhân thông qua chính sách giảm tiền chuyển đổi đất. (vnexpress.net)
✔️ Đòi hỏi môi giới nâng cao năng lực pháp lý, kỹ năng định giá và tư vấn khách hàng chuyên sâu.
✔️ Quy định xử phạt nếu không cung cấp đủ thông tin bất động sản làm tăng rủi ro hành nghề nếu môi giới không chuẩn bị tốt về giấy tờ, dữ liệu. (Lao Dong)

———————————————————–

Hotline: 0942 99 39 79 – 0942 66 81 82

www.ifa.edu.vn